Schätzung der Heizkosten in der Betriebskostenabrechnung

Ein Interview von Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter, mit Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen.

Maximilian Renger: Zum Ende des Jahres hin wird auch das Thema Betriebskostenabrechnung wieder relevant. Der Bundesgerichtshof hat im Sommer dazu wieder ein Urteil (vom 24.08.2016 – VIII ZR 261/15) gefällt, das wir hier einmal besprechen wollen. Worum ging es dabei?

Fachanwalt Bredereck: Der BGH hat sich mit der Frage der formellen Wirksamkeit von Heizkostenabrechnungen befasst für den Fall, dass der Vermieter diese nicht nach tatsächlichem Verbrauch abrechnet, sondern schätzt.

Maximilian Renger: Was bedeutet denn erst mal formelle Wirksamkeit?

Fachanwalt Bredereck: Bei der Frage, ob eine Heizkostenabrechnung formell wirksam ist, geht es zunächst einmal nur darum, ob der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten rechnerisch nachzuprüfen (so der BGH selbst in Urt. v. 25.11.2009 – VIII ZR 322/08 -, WuM 2010, 156). Das ist zu trennen von der materiellen Wirksamkeit, also der inhaltlichen Richtigkeit der Abrechnung. Für Mieter ist eine formelle Unwirksamkeit deswegen besonders „reizvoll“, weil sie dem Vermieter dann überhaupt nichts zahlen müssen.

Maximilian Renger: Welche Anforderungen stellt der BGH denn grundsätzlich an die formelle Wirksamkeit von Heizkostenabrechnungen?

Fachanwalt Bredereck: Der BGH ist dabei sehr großzügig zu Vermietern. Die Anforderungen sind sehr gering, es geht wie gesagt nur darum, dass der Mieter die entsprechenden Kosten aufgelistet bekommt und der Abrechnung seinen zu zahlenden Anteil entnehmen kann.

Maximilian Renger: Wie hat der BGH nun den Fall beurteilt, dass der Vermieter die Heizkosten nur geschätzt und auf dieser Grundlage abgerechnet hat?

Fachanwalt Bredereck: Auch hier ist der BGH seiner großzügigen Linie treu geblieben und hat das nicht als Grund für eine formelle Unwirksamkeit gelten lassen. Der Vermieter muss demnach nicht erläutern, auf welche Weise er geschätzt hat oder Unterlagen beifügen, aus denen der Mieter die Schätzung nachvollziehen kann.

Maximilian Renger: Was bedeutet das dann für den Mieter, der gegen die Heizkostenabrechnung vorgehen will?

Fachanwalt Bredereck: Der Mieter muss sich dann inhaltlich ausführlicher mit der Abrechnung auseinandersetzen und die materielle Unwirksamkeit derselben rügen. Das ist natürlich mit größerem Aufwand verbunden, als schlichtweg auf eine formelle Unwirksamkeit zu verweisen, bei der keine Nachzahlung geschuldet wäre.

Maximilian Renger: Merken wir uns also: Formelle Fehler bei Betriebskostenabrechnungen geltend zu machen, wäre zwar der einfache Weg, ist aber sehr schwierig.

Fachanwalt Bredereck: So sieht es aus.

19.12.2016

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